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Übertragung selbstgenutzter Immobilie von Todes wegen

Vom Erblasser und vom Erben selber genutzte Immobilien können völlig steuerfrei übertragen werden, wenn folgenden Voraussetzungen vorliegen:

  • Es muss sich um einen Erwerb von Todes wegen handeln.
  • Die Immobilie muss im Inland oder einem Mitgliedsstaat der europäischen Union oder einem Staat des europäischen Wirtschaftsraums gelegen sein.
  • Der Erwerb muss durch einen Ehegatten, einen Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft oder durch Kinder erfolgen. Den Kindern gleichgestellt sind Enkelkinder, wenn die Kinder, somit deren Eltern, bereits vorverstorben sind.
  • Der Erblasser muss die Immobilie bis zum Erbfall als Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert gewesen sein. Letzteres ist zum Beispiel der Fall, wenn der Erblasser in der letzten Zeit vor seinem Tode nicht mehr eigenständig in der Wohnung leben konnte oder dort versorgt werden konnte, sondern in einem Pflegeheim wohnen und gepflegt werden musste.
  • Auch der Erwerber muss die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken zehn Jahre lang nutzen. Gibt er die Eigennutzung vor dem Ablauf der 10-Jahres-Frist auf, beispielsweise durch die Vermietung oder durch den Verkauf der Immobilie, entfällt rückwirkend die gesamte Steuerbefreiung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Erwerber durch zwingende Gründe, wie beispielsweise den Wegzug in ein Pflegeheim an der Eigennutzung gehindert war.
  • Bei der Übertragung an Kindern besteht zudem die Besonderheit, dass die Immobilie nur bis zu einer Größe von 200 qm Wohnfläche steuerbefreit ist. Wird diese Größe überschritten, ist nur der anteilige Wert der Immobilie, der einer Größe von 200 qm entspricht, steuerfrei. Ist beispielsweise die Immobilie 1.200.000 € wert und hat eine Wohnfläche von 300 qm, so sind nur 2/3 des Wertes, somit 800.000 € steuerbefreit.

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