Werden keine genauen Angaben zu dem geerbten oder geschenkten Immobilienvermögen getätigt, kann das Finanzamt den Wert schätzen. Diese vermeintlich zeit- und geldsparende Herangehensweise kann potentiell zu einer erheblich erhöhten steuerlichen Belastung führen. Um sämtliche bewertungsrechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, sollte gerade bei größerem Immobilienvermögen auf die Expertise eines spezialisierten Fachanwalts zurückgegriffen werden.
Zur Wertermittlung werden drei gängige Verfahren angewandt:
Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Welches Verfahren anzuwenden ist, richtet sich nach der jeweils zu bewertenden Immobilie.
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Das Vergleichswertverfahren, § 182 Abs. 2 BewG
Das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich bei Einfamilienhäusern oder Wohnungseigentum angewendet.
Dabei werden die Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke in derselben Lage, die sich in den wertbestimmenden Faktoren ähneln, miteinander verglichen. Zum Vergleich werden sämtliche Verkaufsvorgänge aus dem Vorjahr herangezogen.
Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn ausreichend vergleichbare Verkaufsvorgänge zur Verfügung stehen. Dies ist meist in Stadtgebieten der Fall.
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Das Ertragswertverfahren
Vermietete Grundstücke und Geschäftsgrundstücken werden in den meisten Fällen nach dem Ertragswertverfahren bewertet.
Der Ertragswert ergibt sich aus der Addition des Bodenwerts mit dem Gebäudeertragswert.
Der Bodenwert stellt den Wert des unbebauten Grundstücks dar, dieser lässt sich aus dem Bodenrichtwert und der Größe des Grundstücks berechnen.
Der Bodenrichtwert wird von örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht. Er ergibt sich aus dem in der Gemeinde üblichen Preis pro Quadratmeter für ein Grundstück mit gleichem Lage- und Nutzungsverhältnis.
Der Bodenrichtwert kann aber nicht einfach für jedes Grundstück übernommen werden, vielmehr ist zu prüfen ob eine Anpassung vorzunehmen ist.
Eine Korrektur ist immer dann vorzunehmen, wenn die Eigenschaften des Bodenrichtwergrundstücks nicht mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. So wird der Bodenrichtwert zumeist in Korrelation zu einer Geschoßflächenzahl ausgegeben. Weicht die tatsächliche Bebauung des zu bewertenden Grundstückes hier von dem Richtwertgrundstück ab, so ist unter bestimmten Umständen eine Korrektur vorzunehmen. Ebenso wenn ein Bebauungsplan eine höhere Bebauung zulässt. Dies gilt unabhängig davon, ob von diesem Recht Gebrauch gemacht wurde.
Die Frage, ob eine Korrektur notwendig ist, kann oftmals schwierig zu bewerten sein. Hierbei unterstützt sie ein spezialisierter Anwalt.
Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem Ertrag, der durch erzielte bzw. erzielbare Miete erlangt wird. Von dieser vertraglich vereinbarten oder üblichen Nettokaltmiete werden die pauschalen Bewirtschaftungskosten abgezogen.
Vom Ergebnis muss allerdings auch die Bodenwertverzinsung abgezogen werden.
Allgemeine Angaben, wie das Alter des Gebäudes, Modernisierungsmaßnahmen und erlangte Stellplatzmieten können das Ergebnis wiederum beeinflussen.