Erbschaften und Schenkungen von Häusern, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien und sonstigem Grundbesitz unterliegen grundsätzlich der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Welche Vorschriften zu berücksichtigen sind, wie der steuerliche Wert der Immobilie ermittelt wird und welche Angaben Sie dem zuständigen Finanzamt übermitteln müssen, können Sie diesem Beitrag entnehmen.
Alle Regelungen zum Erbschaft- und Steuerrecht finden sich im ErbStG. Dieses verweist hinsichtlich der Bewertung auf das Bewertungsgesetz. Erbschaften und Schenkungen von Immobilien oder sonstigem Grundbesitz werden steuerlich nahezu gleich behandelt.
Es finden sich lediglich wenige Ausnahmen beispielsweise zu der Familienheim Privilegierung, welche abweichend geregelt ist. Hinsichtlich der Bewertung ergeben sich keine Unterschiede. Beide sind stichtagsbezogen vorzunehmen, wobei einerseits auf die Schenkung andererseits auf den Anfall der Erbschaft abgestellt wird.
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Die Höhe der zu entrichtenden Schenkungssteuer richtet sich nach verschiedenen Faktoren.
Zunächst kommt es auf den Verwandtschaftsgrad von Erblasser zu Erbe bzw. von Schenker zu Beschenktem an.
So kommen nahen Verwandten höhere Freibeträge und eine niedrigere Steuerklasse zu, als entfernteren Verwandten. Je weiter das Verwandtschaftsverhältnis desto höher ist grundsätzlich die Steuerbelastung.
Der Verwandtschaftsgrad wird in drei verschiedene Schenkungssteuerklassen eingeteilt, die über die Höhe der Schenkungssteuer bestimmen.
Die Höhe der zu entrichtenden Steuer richtet sich nach dem Steuerwert des jeweils vererbten oder verschenkten Vermögens. Dieser Steuerwert ist nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes zu bemessen. Hier finden sich für verschiedene Vermögenswerte verschiedenen Bewertungsregelungen.
Von dem so ermittelten steuerlichen Erwerb sind dann die jeweiligen Freibeträge abzuziehen. Neben den grundsätzlichen Freibeträgen der einzelnen Steuerklassen gibt es noch weitere Steuerbefreiungen. So beispielsweise für den Hausrat.
Ein steuerlich versierter Berater kann nicht nur im Vorfeld eine Bewertung der zu übertragenden Immobilien vornehmen und so eine zielgenaue Steuerbelastung antizipieren, auch nach durchgeführter Schenkung oder angefallener Erbschaft kann so eine möglichst steueroptimierte Erklärung abgegeben werden. Auch die Überprüfung des Steuerbescheides kann sich lohnen, so kann gegebenenfalls mittels eines Einspruches gegen die dortigen Festsetzungen vorgegangen werden.
Werden keine genauen Angaben zu dem geerbten oder geschenkten Immobilienvermögen getätigt, kann das Finanzamt den Wert schätzen. Diese vermeintlich zeit- und geldsparende Herangehensweise kann potentiell zu einer erheblich erhöhten steuerlichen Belastung führen. Um sämtliche bewertungsrechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, sollte gerade bei größerem Immobilienvermögen auf die Expertise eines spezialisierten Fachanwalts zurückgegriffen werden.
Zur Wertermittlung werden drei gängige Verfahren angewandt:
Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Welches Verfahren anzuwenden ist, richtet sich nach der jeweils zu bewertenden Immobilie.
Das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich bei Einfamilienhäusern oder Wohnungseigentum angewendet.
Dabei werden die Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke in derselben Lage, die sich in den wertbestimmenden Faktoren ähneln, miteinander verglichen. Zum Vergleich werden sämtliche Verkaufsvorgänge aus dem Vorjahr herangezogen.
Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn ausreichend vergleichbare Verkaufsvorgänge zur Verfügung stehen. Dies ist meist in Stadtgebieten der Fall.
Vermietete Grundstücke und Geschäftsgrundstücken werden in den meisten Fällen nach dem Ertragswertverfahren bewertet.
Der Ertragswert ergibt sich aus der Addition des Bodenwerts mit dem Gebäudeertragswert.
Der Bodenwert stellt den Wert des unbebauten Grundstücks dar, dieser lässt sich aus dem Bodenrichtwert und der Größe des Grundstücks berechnen.
Der Bodenrichtwert wird von örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht. Er ergibt sich aus dem in der Gemeinde üblichen Preis pro Quadratmeter für ein Grundstück mit gleichem Lage- und Nutzungsverhältnis.
Der Bodenrichtwert kann aber nicht einfach für jedes Grundstück übernommen werden, vielmehr ist zu prüfen ob eine Anpassung vorzunehmen ist.
Eine Korrektur ist immer dann vorzunehmen, wenn die Eigenschaften des Bodenrichtwergrundstücks nicht mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. So wird der Bodenrichtwert zumeist in Korrelation zu einer Geschoßflächenzahl ausgegeben. Weicht die tatsächliche Bebauung des zu bewertenden Grundstückes hier von dem Richtwertgrundstück ab, so ist unter bestimmten Umständen eine Korrektur vorzunehmen. Ebenso wenn ein Bebauungsplan eine höhere Bebauung zulässt. Dies gilt unabhängig davon, ob von diesem Recht Gebrauch gemacht wurde.
Die Frage, ob eine Korrektur notwendig ist, kann oftmals schwierig zu bewerten sein. Hierbei unterstützt sie ein spezialisierter Anwalt.
Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem Ertrag, der durch erzielte bzw. erzielbare Miete erlangt wird. Von dieser vertraglich vereinbarten oder üblichen Nettokaltmiete werden die pauschalen Bewirtschaftungskosten abgezogen.
Vom Ergebnis muss allerdings auch die Bodenwertverzinsung abgezogen werden.
Allgemeine Angaben, wie das Alter des Gebäudes, Modernisierungsmaßnahmen und erlangte Stellplatzmieten können das Ergebnis wiederum beeinflussen.
Lassen Sie sich bei der Frage, ob Sie alle Angaben vollständig getätigt haben von einem Anwalt für (Erbschaft)steuerrecht unterstützen. So können Sie sichergehen, dass alle Angaben, die das Ergebnis beeinflussen können an das Finanzamt übermittelt werden.
Das Sachwertverfahren wird immer dann angewandt, wenn kein Vergleichswert vorliegt. Bspw. weil die Immobilie außerhalb des Stadtgebiets liegt und so nicht genügend vergleichbare Verkaufsvorgänge ähnlicher Objekte vorliegen.
Bei diesem Verfahren wird sowohl der Bodenwert als auch der Wert der darauf errichteten Immobilie berücksichtigt. Für die Ermittlung werden beide Werte miteinander addiert.
Der Bodenwert wird, wie beim Ertragswertverfahren, durch den Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks berechnet.
Der Wert der Immobilie errechnet sich aus den Regelherstellungskosten und dem Alter der Immobilie. Maßgebend sind unter anderem auch der Ausstattungsstandard und die Bauweise, auch wesentliche Modernisierungen innerhalb der letzten 10 Jahre stellen u.U. einen wertbildenden Faktor dar.
Besondere werthaltige Außenanlagen und Garagen werden gesondert bewertet.
In manchen Fällen führt dieses generalisierende Verfahren zu Steuerwerten, welche ausnahmsweise über dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegen. Immer wenn das Verfahren zu sehr hohen Ergebnissen führt, kann es sinnvoll sein einen niedrigeren Wert durch ein Sachverständigengutachten darzulegen. Um die Frage zu beantworten, ob in Ihrem Fall der Nachweis eines niedrigeren Wertes zu einem für Sie steuergünstigeren Ergebnis führt, kann Sie ein steuerlich versierter Fachanwalt für Erbrecht optimal beraten.
Wenn ein Erbfall mit Auslandsbezug eintritt, können sich zahlreiche rechtliche und steuerliche Fragen ergeben. Hierbei spielen die Staatsangehörigkeit des Erblassers, der Ort seines letzten Wohnsitzes und das anwendbare Erbrecht eine entscheidende Rolle.
Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen zusammen eine Erbschaft antreten. Doch die gemeinsame Verwaltung des Nachlasses kann Konflikte und Unstimmigkeiten hervorrufen.
