Vermietete Grundstücke und Geschäftsgrundstücken werden in den meisten Fällen nach dem Ertragswertverfahren bewertet.
Der Ertragswert ergibt sich aus der Addition des Bodenwerts mit dem Gebäudeertragswert.
Der Bodenwert stellt den Wert des unbebauten Grundstücks dar, dieser lässt sich aus dem Bodenrichtwert und der Größe des Grundstücks berechnen.
Der Bodenrichtwert wird von örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht. Er ergibt sich aus dem in der Gemeinde üblichen Preis pro Quadratmeter für ein Grundstück mit gleichem Lage- und Nutzungsverhältnis.
Der Bodenrichtwert kann aber nicht einfach für jedes Grundstück übernommen werden, vielmehr ist zu prüfen ob eine Anpassung vorzunehmen ist.
Eine Korrektur ist immer dann vorzunehmen, wenn die Eigenschaften des Bodenrichtwergrundstücks nicht mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. So wird der Bodenrichtwert zumeist in Korrelation zu einer Geschoßflächenzahl ausgegeben. Weicht die tatsächliche Bebauung des zu bewertenden Grundstückes hier von dem Richtwertgrundstück ab, so ist unter bestimmten Umständen eine Korrektur vorzunehmen. Ebenso wenn ein Bebauungsplan eine höhere Bebauung zulässt. Dies gilt unabhängig davon, ob von diesem Recht Gebrauch gemacht wurde.
Die Frage, ob eine Korrektur notwendig ist, kann oftmals schwierig zu bewerten sein. Hierbei unterstützt sie ein spezialisierter Anwalt.
Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem Ertrag, der durch erzielte bzw. erzielbare Miete erlangt wird. Von dieser vertraglich vereinbarten oder üblichen Nettokaltmiete werden die pauschalen Bewirtschaftungskosten abgezogen.
Vom Ergebnis muss allerdings auch die Bodenwertverzinsung abgezogen werden.
Allgemeine Angaben, wie das Alter des Gebäudes, Modernisierungsmaßnahmen und erlangte Stellplatzmieten können das Ergebnis wiederum beeinflussen.