Erbschaftsteuer auf Immobilien – Freibeträge, Steuerklassen und Tipps zur Steueroptimierung

Wenn eine Immobilie von Todes wegen erworben wird kann dieser Erwerb Erbschaftsteuern auslösen. Allerdings sind die Freibeträge und die für die Erbschaftssteuer festgelegten Steuerklassen zu berücksichtigen.

Um die Erbschaftsteuerlast möglichst gering zu halten kann es sinnvoll sein, die geltenden Freibeträge schon vor dem Erbfall zu nutzen.

Bei der Frage ob und in welcher Höhe die Erbschaftsteuer anfällt und insbesondere bei der Erstellung der Erbschaftsteuererklärung, ist ein Fachanwalt für Erbrecht der richtige Ansprechpartner.

Welche Freibeträge auf Immobilien gelten, welcher Steuerklasse die verschiedenen Angehörigen unterliegen und weitere Tipps zur Steueroptimierung beim vererben oder verschenken Ihrer Immobilie, können Sie diesem Beitrag entnehmen.

Autoren dieser Seite:

Ludger Bornewasser
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht

Benno von Braunbehrens, LL.M.
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht

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Das Wichtigste zur Erbschaftsteuer auf Immobilien

Die Erbschaftsteuer wird erhoben, wenn der Freibetrag überschritten wird
Ob die Freibeträge noch in voller Höhe zur Verfügung stehen, hängt davon ab, ob innerhalb der letzten 10 Jahre Vorschenkungen stattgefunden haben
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Immobilie sogar steuerfrei vererbt werden
Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt von dem Wert der Immobilie und der jeweiligen Steuerklasse des Erwerbers ab

Muss auf Immobilien Erbschaftsteuer gezahlt werden?

Der Immobilienerwerb von Todes wegen unterliegt dann einer Erbschaftsteuer, wenn der Wert des Immobilienerwerbs sowie des sonstigen Nachlasses den im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelten Freibetrag übersteigt.

Nähere Informationen zu den einzelnen Freibeträgen auf Immobilien, Grundstücke und Häuser folgen im weiteren Teil des Beitrags.

Generelle Informationen zur Erbschaftsteuer

Steuerrecht, Freibeträge, Höhe der Steuer und allgemeine Informationen

Wann ist eine geerbte Immobilie steuerfrei?

Durchaus kann es möglich sein, die Erbschaftsteuer auf Immobilien zu vermeiden.

Familienheim

Die vom Erblasser bewohnte Immobilie unterliegt keiner Besteuerung, wenn der Ehepartner, der Lebenspartner oder ein Kind unverzüglich nach dem Todesfall in die Immobilie einzieht und diese für mindestens zehn Jahre nach dem Erwerb selbst bewohnt. In dieser Zeit darf die Immobilie auch nicht veräußert werden. Ist der Erbe des Familienheims ein Kind des Erblassers, ist gem. § 13 Abs.1 Nr.4c ErbStG lediglich der Teil zu versteuern, der eine Wohnfläche von 200 m² übersteigt.

Übertragungen zu Lebzeiten

Durch Übertragungen zu Lebzeiten kann eine Immobilie unter Ausnutzung der Steuerfreibeträge verschenkt werden.

So kann bspw. durch eine Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge eine Immobilie schon vor dem Erbfall überlassen werden.

Bei sehr wertvollen Immobilien ist die frühzeitige Nachlassplanung daher sinnvoll. Denn durch dieses Vorgehen können Immobilienanteile in der Höhe des Freibetrages alle 10 Jahre steuerfrei übertragen werden. Bei sehr werthaltigen Immobilien oder einem größeren Immobilienportfolio bietet es sich an einen Familienpool zu begründen und anschließend Gesellschaftsanteile an diesem Pool zu übertragen.

Eine Steueroptimierung durch eine Schenkung zu Lebzeiten kann aber auch bei kleineren Vermögen von erheblichem Vorteil sein. Insbesondere da bei einer lebzeitigen Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen werden, dessen Wert steuerlich in Abzug gebracht werden kann.

Schenkungen zu Lebzeiten & vorweggenommene Erbfolge

Schenkungen zu Lebzeiten können eine Möglichkeit sein, Vermögen bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation zu übertragen und damit auch steuerliche Vorteile zu nutzen.

Expertentipp:

Der einer Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb ist in aller Regel innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Das Finanzamt entscheidet dann über die Abgabe einer Steuererklärung und informiert den Erben über seine Steuerpflicht.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf Immobilien?

Die Höhe der Erbschaftsteuer auf Immobilien richtet sich nach verschiedenen Faktoren.

Wert der Immobilie

Zum einen kommt es zur Bemessung der Steuerlast auf den Steuerwert der vererbten Immobilie an.

Die steuerliche Bewertung wird grundsätzlich durch drei verschiedene Methoden realisiert: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Näheres zu den einzelnen Verfahren können Sie in dem Beitrag nachlesen.

Für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien gilt dabei eine Besonderheit.

Wird die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls vermietet oder ist eine Vermietungsabsicht nachweisbar gegeben, ist diese nur noch mit 90 Prozent ihres Werts zur Steuerhöhenermittlung anzusetzen.

Zuordnung zur jeweiligen Steuerklasse

Zum anderen hängt die Höhe der anfallenden Steuer von der im konkreten Fall anzuwendenden Steuerklasse ab. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer greifen nach § 15 ErbStG besondere Steuerklassen.

Die Einteilung in diese Steuerklassen erfolgt nach dem Verwandtschaftsgrad des Erwerbers zum Erblasser. Nahen Verwandten kommen höhere Freibeträge zu als entfernteren Verwandten.

Immobilienbewertung und steuerliche Bewertungen bei Erbschaft & Schenkungen

Immobilienbewertungen bei Erbschaften und Schenkungen hängen von verschiedenen Faktoren ab. Eine professionelle Bewertung kann helfen, steuerliche Vorteile zu nutzen.

Welche Steuerfreibeträge gelten und welche Steuerklassen gibt es?

Die Steuerpflicht entfällt, wenn der Wert der vererbten oder der zu Lebzeiten des Erblassers verschenkten Immobilie unter einem vorgeschriebenen Freibetrag liegt. Über diesen Betrag hinausgehende Erwerbe sind steuerpflichtig.

Die Höhe dieses Freibetrags hängt von dem verwandtschaftlichen Verhältnis des Erwerbers zum Erblasser ab:

Verwandtschaftsgrad	Freibetrag
Ehegatten, eingetragene Lebenspartner	500.000 EUR
Kinder, adoptierte Kinder	400.000 EUR
Enkelkinder	200.000 EUR
Eltern, Großeltern	100.000 EUR
Kein Verwandtschaftsverhältnis, Freunde, Bekannte	20.000 EUR

Zur Berechnung der Steuerlast wird die jeweilige Steuerklasse, welcher der Erwerber gem. § 15 ErbStG angehört, herangezogen. Die Erben, die Beschenkten oder sonstigen Erwerber werden nach dem persönlichen Verhältnis zum Erblasser in drei verschiedene Steuerklassen eingestuft.

Steuerklasse I: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, leibliche Kinder, Adoptiv- und Stiefkinder und Enkelkinder.
Steuerklasse II: Urgroßeltern, Großeltern, Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern, geschiedene Partner und ehemalige eingetragene Lebenspartner.
Steuerklasse III: weit entfernte Verwandte und nicht Verwandte, wie Freunde und Bekannte.

Die konkrete Steuerbelastung steigt bei Überschreitung verschiedener Schwellwerte.

Expertentipp:

Unter Umständen kann es Sinn machen durch strategische Erbausschlagungen, auch gegen Abfindungen, die Steuerlast möglichst günstig auf verschiedene Erwerber zu verteilen. Hier können noch vorhandene Freibeträge, Steuerklassen und auch Schwellwerte des Erwerbs optimiert werden.

ACHTUNG: Die Entscheidung muss innerhalb der kurz bemessenen Ausschlagungsfrist getroffen werden (i.d.R. 6 Wochen nach Kenntnis des Erwerbs).

Zur Frage, ob dieses Vorgehen in Ihrem Fall sinnvoll ist, kann Sie ein Fachanwalt für Erbrecht beraten. Nehmen Sie hierzu einfach Kontakt mit uns auf.

Wie kann ein Fachanwalt für Erbrecht in Bezug auf die Erbschaftsteuer auf Immobilien behilflich sein?

Lebzeitige Beratung zu einer steueroptimierten Übertragung und Testamentsgestaltung
Berechnung der Erbschaftsteuer und steuerliche Bewertung von Immobilien
Kommunikation mit dem Finanzamt und Beantragung von Fristverlängerungen
Erstellen von Erbschaftsteuererklärungen
Überprüfen von Steuerbescheiden

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