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Steuerliche Bewertung von Immobilien

Grundvermögen wird nach der Erbschaftsteuerreform zum Jahre 2009 entsprechend den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts mit seinem Verkehrswert bewertet. Hierfür regeln die §§ 176 ff. Bewertungsgesetz die Art und Weise der Bewertung nach dem Vergleichsverfahren, dem Ertragsverfahren und dem Sachwertverfahren sowie die Frage, welches Verfahren auf welche Art von Immobilien anzuwenden ist.

Beim Vergleichswertverfahren wird der gemeine Wert des Grundstücks vorrangig aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen abgeleitet. Voraussetzung ist jedoch, dass es sich um weitgehend gleichartige Gebäude (gleiche Lage, Nutzung, Größe, Ausstattung, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit mit dem zu vergleichenden Grundstück) handelt. Nach diesem Verfahren werden folgende Immobilien bewertet:

  • Wohnungseigentum
  • Teileigentum
  • Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser

Das Ertragswertverfahren stellt auf die Erträge der Immobilie ab. Dabei wird der Wert der Immobilie aus einer Multiplikation des jährlichen Ertrages der Immobilie mit einem vorgegebenen Faktor ermittelt. Nach diesem Verfahren werden folgende Immobilien bewertet:

  • Mietwohngrundstücke
  • Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete feststellen lässt 

Das Sachwertverfahren stellt auf die Errichtungskosten der Immobilie ab, die als sogenannte Regelherstellungskosten ausgewiesen werde. Der Wert wird aus diesen Kosten unter Berücksichtigung des Alters der Immobilie ermittelt. Nach diesem Verfahren werden folgende Immobilien bewertet:

  • Grundstücke, die grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren bewertet werden, für die jedoch keine Vergleichswerte vorliegen.
  • Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete nicht feststellen lässt.
  • Sonstige bebaute Grundstücke, somit solche, die nicht explizit bei einer der Bewertungsmethoden aufgeführt sind.

Tipp vom Fachanwalt für Erbrecht

Kann der Erwerber (Erbe oder Beschenkter) nachweisen, dass der tatsächliche Wert einer Immobilie niedriger ist, als der nach den steuerlichen Bewertungsmethoden ermittelte Wert, ist gemäß § 198 Bewertungsgesetz der geringere Wert maßgeblich. Aus diesem Grunde rentiert es sich nicht selten, einen Sachverständigen mit einem Gutachten zu beauftragen.

Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien

Zu Wohnzwecken vermiete Grundstücke werden nicht mit ihrem vollen Steuerwert besteuert, sondern nur mit 90% ihres Wertes. 

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