Advocatio Rechtsanwälte in München
Text drucken08.09.2019
Steuerbefreiung für ein Familienheim

Steuerbefreiung trotz Renovierung des Familienheims?

Gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ist der Erwerb eines vom Erblasser selbst bewohnten „Familienheims“ bis zu einer Größe von 200 m² für die Kinder des Erblassers steuerfrei, wenn auch die Kinder des Erblassers die Immobilie unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken selbst benutzen und diese Nutzung 10 Jahre aufrechterhalten.

In der Praxis immer wieder fraglich ist, in welchem Zeitraum nach dem Tode des Erblassers dessen Kind die ererbte Immobilie selber beziehen muss und ob eine Renovierung der Immobilie vor der Selbstnutzung steuerschädlich ist.

Unverzügliche Selbstnutzung

Der BFH hat mit Urteil vom 28. 5. 2019 – II R 37/16 die Frage der unverzüglichen Selbstnutzung wie folgt entschieden:

  • Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern, d.h. innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall. Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten.
  • Nach Ablauf von sechs Monaten muss der Erwerber darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung als Familienheim entschlossen hat und aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war.

Verspätete Selbstnutzung

Der Entscheidung des BFH lag ein Sachverhalt zugrunde, bei dem ein Miterbe, welcher die vom Erblasser selbst benutzte Wohnung ca. ein Jahr nach dessen Tod im Rahmen der Teilung des Nachlasses zu Alleineigentum erhalten hatte erst ca. ein weiteres halbes Jahr später Angebote für eine durchzuführende Renovierung eingeholt hatte. Der Einzug selber in die Immobilie erfolgte erst nach der durchgeführten Renovierung.

Der BFH stellte fest, dass es maßgeblich darauf ankomme, ob der Erbe die Wohnung zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimme. Das sei der Fall, wenn er die Absicht habe, die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen und diese Absicht auch tatsächlich umsetze. Dies wiederum erfordere, dass er in die Wohnung einziehe und sie als Familienheim für eigene Wohnzwecke nutze. Die bloße Angabe der Selbstnutzung beispielsweise durch eine entsprechende Ausweisung in der Erbschaftssteuererklärung reiche nicht aus.

Darlegungslast des Steuerschuldners

Verzögert sich die Selbstnutzung über den grundsätzlich vorgesehenen Zeitraum von sechs Monaten hinaus, kommt gleichwohl noch eine Steuerbefreiung in Betracht. Dies jedoch nur, wenn der Steuerpflichtige Erbe darlegt und glaubhaft macht, dass er sich bereits früher zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, eine solche Nutzung jedoch nicht möglich war, weil ihm ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung aus Gründen nicht möglich war, die er nicht zu vertreten hat. Solche Gründe können beispielsweise vorliegen, wenn sich der Einzug wegen einer Erbauseinandersetzung zwischen Miterben oder wegen der Klärung von Fragen zum Erbanfall und zu den begünstigten Erwerbern über den Sechsmonatszeitraum verzögert. Umstände im Einflussbereich des begünstigten Erben, die zu einer längeren Verzögerung des Einzugs führen, sind nur unter besonderen Voraussetzungen steuerlich unschädlich.

Praxistipp:

Die dargelegte Entscheidung stellt erneut klar, dass eine Steuerbefreiung eines selbstbewohnten „Familienheims“ im Grundsatz nur in Betracht kommt, wenn der Erbe die Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem Tode des Erblassers bezieht. Dieser Zeitraum sollte möglichst eingehalten werden, um eine mögliche Steuerbefreiung nicht zu gefährden.

Ist es nicht möglich, den Zeitraum von sechs Monaten einzuhalten, etwa weil zunächst ein zwingend zu beseitigender Baumangel der Immobilie beseitigt werden muss, sind unverzüglich die Maßnahmen vorzunehmen, die zum Selbstbezug erforderlich sind. Zudem sind in einem solchen Fall die Gründe, die eine Selbstnutzung der Immobilie zunächst verhindern sowie die unverzüglichen Maßnahmen zur Erlangung der Nutzungsmöglichkeit zu dokumentieren. Dies ist erforderlich, um auch nach einem Selbstbezug erst nach mehr als sechs Monaten die Steuerbefreiung für eine selbst bewohnten Immobilie zu erlangen.

Mitgeteilt von Ludger Bornewasser, Fachanwalt für Erbrecht, München

 




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