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Haus überschreiben – wichtige Aspekte bei der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten

Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten kann eine sinnvolle Möglichkeit sein, Ihr Eigentum schon vor dem Erbfall an künftige Erben steuergünstig zu übertragen. Auf diesem Wege können Sie bspw. ein Haus an Ihre Kinder überschreiben. Um bei der Übertragung steuerlichen und erbrechtlichen Nachteilen vorzubeugen, sollten bestimmte Voraussetzungen eingehalten und Besonderheiten berücksichtigt werden.

Wie die Schenkung von Immobilien an Ihre Kinder oder an Ihren Ehepartner rechtssicher gelingt, können Sie diesem Beitrag entnehmen.

Autoren dieser Seite:

Ludger Bornewasser, Fachanwalt für Erbrecht, München


Ludger Bornewasser

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht

Benno von Braunbehrens Fachanwalt für Erbrecht, München


Benno von Braunbehrens

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht

Das Wichtigste in Kürze

  • Übertragungen zu Lebzeiten unterliegen grundsätzlich einer Schenkungsteuer nach dem ErbStG. Steuerbefreit sind Übertragungen, welche die Höhe des Freibetrags nicht überschreiten. Die Höhe des Freibetrags hängt von dem Verwandtschaftsgrad zwischen Übertragendem und Erwerber an. Der entsprechende Freibetrag kann alle 10 Jahre erneut in voller Höhe ausgenutzt werden.
  • Die Hausüberschreibung zu Lebzeiten bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung und muss im Grundbuch eingetragen werden.
  • Lebzeitige Immobilienüberschreibungen können an Bedingungen oder Gegenleistungen geknüpft werden. So kann sich der Übertragende absichern, beispielsweise durch eine Vereinbarung zur Rückübertragung in bestimmten Fällen.
  • Bei Steuer- und Rechtsfragen der lebzeitigen Übertragung ist ein Fachanwalt für Erbrecht der richtige Ansprechpartner.

Was versteht man unter einer Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten?

Statt eine Immobilie zu vererben, bietet es sich in bestimmten Fällen an diese noch zu Lebzeiten im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge zu übertragen. Etwa dann, wenn Sie die Immobile an die Person übertragen möchten, an die Sie Ihr Eigentum ohnehin durch eine Verfügung von Todes wegen (Testament) oder durch die gesetzliche Erbfolge übertragen hätten. Eine Schenkung zu Lebzeiten stellt ein beliebtes Gestaltungsmittel dar.

Zwar unterliegt auch die Übertragung zu Lebzeiten, ähnlich wie der Übergang einer Immobilie von Todes wegen, einer Steuer nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz. Die Freibeträge können bei der lebzeitigen Schenkung allerdings alle 10 Jahre erneut in voller Höhe ausgeschöpft werden. Zudem kann beispielsweise über den Vorbehalt von Nießbrauchrechten eine ganz erhebliche Reduzierung des Steuerwerts bewirkt werden.

Tipp vom Fachanwalt für Erbrecht

Eine Immobilienübertragung zu Lebzeiten kann sowohl rechtliche als auch wirtschaftliche Konsequenzen haben. Deswegen ist es sinnvoll, mit einem Fachanwalt für Erbrecht Rücksprache zu halten, um die genauen rechtlichen, steuerrechtlichen und tatsächlichen Auswirkungen der Übertragung ganzheitlich zu betrachten.

Welche Gründe sprechen für bzw. gegen eine Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten?

Viele Gründe können für und gegen eine Übertragung zu Lebzeiten sprechen:

Für eine lebzeitige Übertragung kann die etwaige Reduzierung der Steuerlast sprechen. Zwar unterliegt auch eine Übertragung zu Lebzeiten einer Schenkungsbesteuerung. Anders als bei der Erbschaft kann der Freibetrag allerdings alle 10 Jahre erneut in voller Höhe ausgeschöpft werden. So kann von einer besonders werthaltigen Immobilie alle 10 Jahre ein Anteil in der Höhe des Freibetrags steuerfrei übertragen werden. Ebenso können so mehrere Immobilien oder sonstiges Vermögen lebzeitig übertragen werden. Zudem kann die Immobilie unter Vereinbarung eines Nießbrauchvorbehalts übertragen werden, dessen Wert dann von der anfallenden Steuer in Abzug gebracht wird.

Durch eine vorzeitige Schenkung können auch spätere Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft vorgebeugt werden und der Familienbesitz im Kern erhalten bleiben. Auf diese Weise kann eine Zuteilung einzelner Vermögensbestandteile zielgenau und vorausschauend erfolgen. Durch eine vorzeitige Verteilung können Gemeinschaften und die damit einhergehenden Abstimmungsschwierigkeiten vermieden werden. Bei größeren Immobilienportfolios kann auch über die Gründung eines sog. Familienpools nachgedacht werden, in welchem die Immobilien gehalten werden. Über Satzungsregelungen kann zielgenau bestimmt werden, wer welche Rechte hat.

Wenn Sie einen Teil Ihres Vermögens schon zu Lebzeiten übertragen, wird dieser nicht Gegenstand der Erbmasse. Dadurch kann sich die Pflichtteilslast der Erben reduzieren, da Schenkungen der Abschmelzungsregelung des § 2325 Abs. 3 BGB unterliegen, welche dazu führt, dass diese jedes Jahr um 10 % abgeschmolzen wird. Liegt die Schenkung über 10 Jahre zurück, spielt diese im Rahmen von Pflichtteilsfragen keine Rolle.

Achtung: Hier ist auf die genaue Gestaltung des Schenkungsvertrages zu achten, da die Abschmelzung in bestimmten Konstellationen nicht anläuft. Hier ist zwingend der Rechtsrat eines Fachanwalts einzuholen. Ob die lebzeitigte Übertragung Ihrer Immobilie die vorteilhaftere Vorgehensweise ist und zu welchem Zeitpunkt diese am besten vorzunehmen ist, hängt von der persönlichen Situation ab.

Expertentipp

Wer frühzeitig mit der Nachlassplanung beginnt, kann seinen Erben erheblich Erbschaftsteuern und Streitigkeiten ersparen. Der Schenkungssteuerfreibetrags kann alle zehn Jahre ausgenutzt werden. Dieses Vorgehen bietet sich insbesondere für große Vermögen an.

Nähere Informationen zu den Voraussetzungen und dem genauen Vorgehen der Übertragung zu Lebzeiten erhalten Sie von einem auf das Erbrecht spezialisierten Anwalt.

Steuerfreie Übertragung des Familienheims zwischen Ehepartnern

Gemäß § 13 Absatz 1 Ziffer 4a Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz kann ein Ehepartner dem anderen unabhängig vom ehelichen Güterstand zu Lebzeiten sein Familienheim steuerfrei zuwenden. Hierbei sind auch anteilige Schenkungen, etwa zur Begründung eines gleichberechtigten Miteigentums beider Ehegatten möglich. Voraussetzung ist jedoch, dass das Haus oder die Wohnung den Mittelpunkt des familiären Lebens zu eigenen Wohnzwecken darstellt und sich in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums befindet.

Ferien- und Wochenendhäuser können dagegen nicht steuerfrei zugewendet werden. Hingegen sind der Wert des Familienheimes sowie seine Größe völlig unerheblich. Da es keine Behaltensfrist gibt und die Steuerbefreiung nicht durch eine ein- oder mehrmalige Übertragung eines Familienheims verbraucht wird, kann dieser steuerliche Vorteil sogar mehrfach genutzt werden.

Expertentipp

Die Steuerbefreiung der Übertragung einer zu Wohnzwecken genutzten Immobilie unter Lebenden an den Ehegatten gemäß § 13 Absatz 1 Ziffer 4a Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz ist nicht zu verwechseln mit der steuerlich privilegierten Übertragung der selbstgenutzten Immobilie im Todesfall gemäß § 13 Absatz 1 Ziffer 4b und Ziffer 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Diese hat andere Voraussetzungen und steuerliche Folgen.

Was sollte ich bei der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten beachten?

Bei der lebzeitigen Übertragung von Immobilien sind einige Besonderheiten zu beachten.

Das Überschreiben eines Hauses bedarf der notariellen Beurkundung, und der Erwerb ist zudem im Grundbuch zu vollziehen.

Alle Absprachen, die mit der Übertragung der Immobilie einhergehen, müssen zwingend in der notariellen Schenkungsurkunde enthalten sein. So kann sich der Übertragende absichern.

  • Aufzunehmen ist beispielsweise ein gegebenenfalls vereinbartes lebenslanges Wohnrecht des Übertragenden.
  • Für den Fall, dass der Übertragende sich offenhalten will, ob er die Immobilie weiter bewohnen oder vermieten will, kann dies über ein vorbehaltenes Nießbrauchrecht geschehen.
  • Daneben kann eine Regelung zur Rückübertragung der Immobilie an den Übertragenden getroffen werden. Ein Widerrufsrecht bietet sich beispielsweise für den Fall der Überschuldung des Erwerbers, oder einer nicht abgestimmten Veräußerung der Immobilie durch den Erwerber an. So kann auch verhindert werden, dass die Schenkung beispielsweise im Falle der Scheidung des Schenkungsempfängers berücksichtigt wird.
  • Auch die häusliche Pflege für den Fall der eigenen Pflegebedürftigkeit kann in einem solchen Vertrag als Gegenleistung für die Schenkung vereinbart werden.

Bei dem Erstellen eines rechtssicheren Schenkungsvertrags oder der Überprüfung eines Vertrags auf Richtigkeit kann Sie ein Experte für Erbrecht unterstützen.

Haus überschreiben: Wann kommen bei der lebzeitigen Immobilienübertragung Steuern ins Spiel?

Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten unterliegt dann der Schenkungsteuer, wenn der Wert der Immobilie oder des Immobilienanteils den im ErbStG festgelegten Freibetrag übersteigt.

Die Freibeträge sind in § 15 ErbStG geregelt und sind je nach Verwandtschaftsgrad zum Übertragenden unterschiedlich hoch.

So beträgt der Freibetrag für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 EUR, für Kinder 400.000 EUR, für Enkel 200.000 EUR und für entfernte Verwandte, Freunde und Bekannte 20.000 EUR.

Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten kann auch auf verschiedene Übertragungsvorgänge aufgeteilt werden. Alle 10 Jahre können die Freibeträge vollständig ausgeschöpft werden.

Praxisbeispiel

Sie übertragen das von Ihnen bewohnte Haus mit einem Wert von 800.000 EUR schenkungsweise auf Ihr Kind. Bis zu dem entsprechenden Freibetrag von 400.000 EUR bleibt diese Übertragung steuerfrei. Durch ein zusätzlich vereinbartes Nießbrauchrecht kann der Wert der Schenkung deutlich reduziert werden. In Folge dieser Wertminderung fällt auch die Steuer, die sich nach dem Wert der Schenkung bemisst, geringer aus. Ist Ihr Ehegatte Miteigentümer der Immobilie, kann er auch seinen Miteigentumsanteil wiederum bis zu einem Freibetrag von 400.000 € steuerfrei an das Kind übertragen.

Expertentipp

Durch eine möglichst gleichmäßige Verteilung des Vermögens zwischen den Ehepartnern im Vorfeld der Übertragung auf die Abkömmlinge, kann das Steuerfreibetragspotenzial verdoppelt werden. Hierdurch kann auch großes Vermögen teilweise steuerfrei auf die nächste Generation übertragen werden.

Wie kann ein Fachanwalt für Erbrecht bei der Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten helfen?

  • Individuelle Nachlassplanung
  • Aufsetzung des Schenkungssteuervertrags
  • Fachliche Beratung mit Blick auf die persönliche Situation
  • Steuerliche Bewertung der angedachten Übertragung
  • Anfertigung von Schenkungsteuererklärungen

Ihre Ansprechpartner in München zu diesem Thema sind:

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