Advocatio Rechtsanwälte in München
Text drucken30.10.2016
Schenkung- und erbschaftsteuerliche Begünstigung vermieteter Immobilien

Steuerbegünstigung gemäß § 13c ErbStG

Nach § 13c Abs. 1 und 3 ErbStG sind bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile mit 90 % ihres Werts anzusetzen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Die Immobilie muss zu Wohnzwecken vermietet sein.
  • Die Immobilie muss  im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegen sein.
  • Die Immobilie darf nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft i. S. des § 13 a ErbStG gehören.

Diese Voraussetzungen müssen im Zeitpunkt der Besteuerung vorliegen. Eine Behaltenspflicht oder eine Verpflichtung zur weiteren Vermietung für eine gesetzlich vorgegebene Zeit gibt es nicht. Damit unterscheidet sich diese Begünstigung maßgeblich von der steuerlichen Begünstigung des Erwerbs eines Familienheims von Todes wegen gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4 b. ErbStG.

Keine Geltung des § 13 c ErbStG für ein nicht bezugsfertigen Gebäude

Wir haben am 15.02.2015 über eine Entscheidung des FG Düsseldorf, Urt. v. 16.4.2014 – 4 K 4299/13 Erb, ZEV 2014, 441 berichtet, nach welcher eine Steuerbegünstigung nach § 13  c ErbStG für noch nicht fertig gestellte Immobilien gewährt wurde. Dieser Entscheidung lag ein Sachverhalt zugrunde, in welchem der Erblasser während der Bebauung eines Grundstücks verstarb. Zum Zeitpunkt des Todes befanden sich die Gebäude noch im Bau. Sie waren nicht bezugsfertig. Das Finanzgericht Düsseldorf sah trotz der mangelnden Bezugsfertigung eine steuerliche Privilegierung gemäß § 13 c ErbStG als gegeben an. Es begründete diese Entscheidung damit, dass der Wortlaut des § 13 c ErbStG keine bestehende Vermietung verlange, sondern nur die nachweisliche Absicht der Vermietung und spätere tatsächliche Vermietung.

Diese Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf wurde vom BFH mit Urteil vom 11.12.2014 – II R 30/14, DStR 2015, 294 aufgehoben. Nach dem BFH scheidet eine Steuerbegünstigung nach § 13 c ErbStG aus, wenn ein Grundstück mit einem nicht bezugsfertigen Gebäude erworben wird.

Der BFH stellt zunächst erneut fest, dass es für die Beurteilung der Frage, ob die Voraussetzungen der Steuerbegünstigung nach § 13 c ErbStG erfüllt sind, allein auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer, somit auf den Todesfall oder den Zeitpunkt der Schenkung ankommt. § 13 c ErbStG sei nur erfüllt, wenn zu diesem maßgeblichen Zeitpunkt ein bebautes Grundstück vorliege und vermietet sei oder vermietet werden könne.

Der BFH stellt des Weiteren fest, dass § 13 c ErbStG zwar nicht unmittelbar auf das Bewertungsgesetz verweise, für die Frage, ob ein bebautes Grundstück im Sinne des § 13 c ErbStG vorliege § 180 BewG jedoch entsprechend anzuwenden sei.

Begriff des bebauten Grundstücks gemäß § 180 BewG

Ein bebautes Grundstück im Sinne des § 180 Abs. 1 S. 1 BewG und somit auch im Sinne des § 13 c ErbStG liegt vor, wenn das Gebäude benutzbar ist. Benutzbar ist es im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Das ist der Fall, wenn künftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, es zu benutzen.

Expertentipp:

Im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge kann es vorteilhaft sein, eine Immobilie zu übertragen, für welche die 10-prozentige Vergünstigung des § 13 c ErbStG gilt. Wenn dies gewünscht ist, muss das zu übertragende Grundstück mit einem bezugsfertigen Gebäude bebaut sein. Maßgeblicher Zeitpunkt ist der Zeitpunkt der Schenkung. Ist zu diesem Zeitpunkt ein zu errichtendes Gebäude noch nicht fertiggestellt, entfällt die steuerliche Vergünstigung des § 13 c ErbStG.

Ludger Bornewasser, Fachanwalt für Erbrecht in München




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