Advocatio Rechtsanwälte in München
Text drucken15.02.2015
Steuerermäßigte Übertragung von Immobilien

Gelten erbschaftsteuerliche Ermäßigungen für Immobilien auch, wenn das Gebäude noch nicht fertiggestellt ist?

Die Steuerermäßigung des § 13 c ErbStG für ein Grundstück im Zustand der Bebauung ist auch dann zu gewähren, wenn im Zeitpunkt der Entstehung der Steuer (Tod des Erblassers) noch kein Mietvertrag abgeschlossen worden ist, aber der Erblasser zu diesem Stichtag bereits eine konkrete Vermietungsabsicht zu Wohnzwecken hatte und diese selbst noch mit dem Beginn der Bebauung ins Werk gesetzt hat. So das FG Düsseldorf, Urt. v. 16.4.2014 – 4 K 4299/13 Erb, ZEV 2014, 441.

I. Rechtliche Grundlage

Gemäß § 13 c ErbStG sind zu Wohnzwecken vermietete Immobilien nur zu 90 Prozent ihres Wertes zu versteuern. Maßgebend für die Frage, ob diese Steuerbefreiung vorliegt, sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer (BFH v. 18.7.2013 – IIR35/11, BFHE 242, 153, BStBl II 2013, 1051, ZEV 2013,688).

II. Geltung des § 13 c ErbStG bereits vor Gebäudefertigstellung

Das FG Düsseldorf hatte zu entschieden, ob die Steuerermäßigung des § 13c ErbStG auch dann zu gewähren ist, wenn das zu vermietende Gebäude zum Todeszeitpunkt des Erblasser noch nicht fertiggestellt war und auch noch kein Mietvertrag vorlagt, mit der Bebauung jedoch bereits begonnen worden war und die Vermietungsabsicht nachweisbar vorlag.

1. Sachverhalt

Der Entscheidung des FG Düsseldorf lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger war der Bruder und Erbe der Erblasserin Mit dieser hatte er im Jahre 2011 zwei Grundstücke erworben, die mit Häusern zum Zwecke der Vermietung bebaut werden sollten. Im Jahre 2012 starb die Erblasserin. Die geplanten Häuser waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht errichtet. Sie wurden erst im Februar 2013 fertiggestellt und kurze Zeit darauf vom Kläger vermietet.

2. Entscheidung

Wie bereits dargelegt, ist für die Frage, ob es sich um eine steuerlich privilegierte Übertragung handelt, auf die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des Todes der Erblasserin abzustellen. Zu diesem Zeitpunkt lag weder ein fertiggestelltes Gebäude noch eine Vermietung vor. Dies könnte gegen eine Steuervergünstigung nach § 13 c ErbStG sprechen.

Das FG Düsseldorf führt jedoch aus, dass allein die Tatsache, dass die Gebäude nicht fertiggestellt waren, einer Steuerbegünstigung nicht entgegenstehe. Insbesondere könne offen bleiben, ob es sich bei den Grundstücken zum Zeitpunkt des Todes der Erblasserin um bebaute Grundstücke i. S. des §  180 BewG gehandelt habe, da § 13c Abs. 3 ErbStG nicht auf die Bestimmungen des Bewertungsgesetzes verweise. Allein maßgeblich sei die konkrete Vermietungsabsicht.

Die Immobilien seine nach der Fertigstellung vermietet worden, wie dies § 13c Abs. 3 erfordert. Die Tatsache, dass die Vermietung erst nach dem Tod der Erblasserin geschehen sei, schade nicht. Der Wortlaut des § 13c ErbStG verlange nicht, dass bereits der Erblasser selbst einen Mietvertrag abgeschlossen habe. Maßgebend sei nach dem Wortlaut der Bestimmung nur, dass das Grundstück jedenfalls letztlich vom Erwerber zu Wohnzwecken vermietet wird. Die Steuerermäßigung des § 13 ErbStG für ein Grundstück im Zustand der Bebauung sei somit nicht nur dann zu gewähren, wenn im Zeitpunkt der Entstehung der Steuer bereits ein Mietvertrag abgeschlossen worden ist. Auf dieses formale Kriterium könne es nicht entscheidend ankommen, weil der Zeitpunkt des Abschlusses eines Mietvertrags mitunter von Zufälligkeiten abhänge und als solcher nichts an einer bereits teilweise realisierten Absicht des Erblassers zu ändern vermöge, das noch fertig zu stellende Gebäude zu vermieten.

III. Steuerprivilegierte Vererbung des Familienheims

Die Entscheidung des FG Düsseldorf, nach der die Steuerermäßigung des § 13c ErbStG auch dann zu gewähren ist, wenn das zu vermietende Gebäude zum Todeszeitpunkt des Erblasser noch nicht fertiggestellt war, veranlasst zu der Frage, ob dies auch für Fälle der selbstgenutzten Immobilie und damit für Fälle der Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Ziff. 4b. und Ziff. 4c ErbStG gilt.

1. Voraussetzung der Steuerprivilegierte Vererbung des Familienheims

Gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4b und 4c ErbStG können vom Erblasser und vom Erben selbst genutzte Immobilien völlig steuerfrei übertragen werden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Es muss sich um einen Erwerb von Todes wegen handeln.
  • Die Immobilie muss sich im Inland oder einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums befinden.
  • Der Erwerb muss durch einen Ehegatten, einen Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft oder durch Kinder erfolgen.
  • Der Erblasser muss die Immobilie bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert gewesen sein.
  • Nach dem Erwerb muss der Erwerber die Immobilie zehn Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken nutzen.
  • Bei der Übertragung an Kinder besteht zudem eine Begrenzung. Die Immobilie ist für Kinder nur bis zu einer Größe von 200 qm Wohnfläche steuerbefreit. Wird diese Größe überschritten, ist nur der anteilige Wert der Immobilie, der einer Größe von 200 qm entspricht, steuerfrei. 

2. Geltung der Steuerprivilegierung bereits vor Gebäudefertigstellung

Fraglich ist, ob eine Steuerbefreiung gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4b und 4c ErbStG in Betracht kommt, wenn der Erblasser beispielsweise deshalb nicht in der Immobilie wohnte, weil er diese aufgrund einer objektiven Unbewohnbarkeit sowie zum Zwecke der Errichtung eines Neubaus verlassen hatte und während der Bauarbeiten, d.h. vor Fertigstellung des Neubaus verstirb. Stellt dann der Erbe das Gebäude fertig und bezieht es sofort, stellt sich die Frage der Steuerbefreiung gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4b und 4c ErbStG. Abschließend entscheiden ist diese Frage nicht. Nach diesseitiger Auffassung ist der Fall jedoch mit dem zuvor dargestellten, vom FG Düsseldorf entschiedenen Fall vergleichbar, so dass eine Steuerbefreiung in Betracht kommt. Voraussetzung ist jedoch, dass der Erbe die Immobilie unverzüglich fertigstellt und bezieht und dass der „Altbau“ nicht mehr ordnungsgemäß bewohnbar war, so dass der Erblasser aus dem Altbau „aus zwingenden Gründen“ ausziehen musste und einen unverzüglichen Bezug des zu errichtenden Neubaus plante.

Ludger Bornewasser, Fachanwalt für Erbrecht in München




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